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A 1ª Vara Cível do Fórum de São Sebastião do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios – TJDFT decidiu pela anulação de leilão extrajudicial por erro na avaliação de imóvel e falta de intimação pessoal do devedor sobre a data da realização do leilão, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.
Na decisão, o magistrado ressaltou que o valor do bem fixado no leilão deveria ser de R$ 700.000,00 conforme previsto no contrato de financiamento, mas estava sendo ofertado por R$ 390.000,00, ou seja, praticamente pela metade do valor, ocasionando prejuízo ao consumidor e desobediência ao contrato.
Outro ponto questionado pelo magistrado foi sobre a ausência notificação pessoal quanto à data do leilão extrajudicial do imóvel, desobedecendo o que foi acordado em contrato e o que é previsto na legislação.
Confira um trecho da decisão do Juiz de Direito Alex Costa de Oliveira:
Portanto, o autor tem razão na alegação de que o valor da avaliação do imóvel está absolutamente equivocado, muito aquém do que foi contratado pelas partes. Deve ser anulado o leilão, diante do evidente prejuízo ao consumidor e desobediência ao contrato.
Quanto às demais questões, vê-se que o leilão atrasou mais de 30 dias, onerando a dívida do autor.
Por outro lado, não foi provada notificação quanto à data de realização do leilão. Em que pese julgados do e. TJDFT, segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. No caso concreto, também as partes contrataram que deveria haver a prévia notificação antes do leilão, conforme cláusula nº. II.19.1
(…)
Portanto, o leilão padece de vício, porque não obedeceu ao contrato e legislação, com intimação prévia do autor quanto à data de realização, além de onerar devidamente o autor por ter sido realizado após 30 dias previstos na lei.
PROCESSO Nº 0702484-41.2020.8.07.0012
A parte devedora foi defendida no processo pelo advogado Orlando Anzoategui Jr., da Anzoategui Advogados.
Confira o comentário do advogado sobre a decisão:
“Os leilões extrajudiciais de imóveis pela Lei nº 9.514/97 tem se mostrado uma via eivada de vícios e descumprimentos de exigências legais pelos credores fiduciárias, que insistem na reincidência da prática de ilegalidades ao ponto da necessidade da atuação constante do poder judiciário nestes casos, decretando a suspensão e a anulação dos leilões e atos expropriatórios nos mais variados casos, cujas irregularidades não diminuem, pelo contrário, muitos credores fiduciários executam tais dívidas garantidas por alienação fiduciária celebradas por mutuários e empresas como se legislação não houvesse para lhes delimitar, necessitando de permanente atuação do judiciário nestes casos.
Os questionamentos quanto a avaliação inadequada dos imóveis, o preço vil dos imóveis, irregularidades na notificação à purgação da mora e na falta de intimação dos leilões são pontos corriqueiros nas expropriações fiduciárias pela Lei nº 9.514/97, que tem levado a invalidação dos mais variados leilões extrajudiciais, uma vez que se fossem realizados na estrita conformidade da Lei, evitaria a necessidade da intervenção do poder judiciário, bem como o amplo prejuízo das partes e dos eventuais arrematantes, sendo pontual e importante decisões de magistrados a obstar e suspender os efeitos sem precedentes das patentes ilegalidades e vícios tão frequentes nestes casos de leilões extrajudiciais fiduciários”.
Sobre o advogado Orlando Anzoategui Junior
Advogado graduado pela Universidade Estadual de Maringá em 1994, pós-graduação em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina, com especialização em Direito Financeiro, Bancário, Imobiliário, Sistema Financeiro da Habitação e Urbanístico. Presidente da Comissão da Habitação e Urbanismo OAB-PR (2004-2006). Autor de diversos artigos e palestras.