Um dos principais trabalhos desenvolvidos pela Anzoategui Advogados consiste na anulação de leilão de imóvel judiciais e extrajudiciais de imóveis, em qualquer instância e tribunal. Em linhas gerais, dentro do senso comum, busca-se o cancelamento do leilão após a arrematação.
Trata-se de uma especialidade de mais de 25 anos para pessoas físicas, empresas e parcerias com advogados que não são especializados na área.
A anulação e a impugnação de leilão judicial são atos subsequentes aos atos expropriatórios iniciais que contém irregularidades e ilegalidades.
Estes atos necessitam ser suspensos e após anulados, em vista dos erros formais e materiais existentes no procedimento a ser analisado pela Anzoategui Advogados.
Na expropriação, o objetivo visa obstar e cancelar totalmente o trâmite do leilão e seus efeitos expropriatórios, retornando a situação do imóvel ao estado anterior.
Existem pontos que devem ser explicados para o entendimento do devedor, seja ele pessoa física ou jurídica.
A diferença entre suspensão e anulação de leilão
É importante ressaltar que a anulação e a suspensão de leilão judicial e extrajudicial de imóvel não são a mesma coisa.
São atos com objetivos diferentes e, dependendo da fase da expropriação, seguem por caminhos distintos ou complementares.
A suspensão de leilão é o ato que obsta e paralisa o andamento da expropriação do bem.
Ela busca evitar danos irreparáveis e prejuízos antes de ser concretizado o ato do leilão que está marcado para acontecer ou mesmo que já ocorreu.
O leilão deverá ser suspenso pelo Judiciário, que analisará a plausabilidade do direito e o perigo que o ato expropriatório poderá prejudicar sobre o bem.
Somente após examinadas todas as alegações de fato e de direito é que os questionamentos e legalidades do ato expropriatório serão julgados definitivamente pelo juízo.
No entanto, no transcorrer do processo, dependendo do entendimento do juízo ou do caso, poderá o leilão do bem ocorrer novamente.
Para tanto, deverão ser ajustados erros formais e materiais, razão pela qual é importante que o advogado tenha especialidade para tomar providências com urgência.
O que ocorre após a suspensão do leilão
Com a suspensão do leilão, em caráter emergencial e provisório, o advogado especialista deverá perseguir a anulação e o cancelamento de todos os atos anteriores que levaram às apontadas irregularidades e a extinção dos seus efeitos futuros para que assim o imóvel esteja novamente ao uso e propriedade do devedor, proporcionando o melhor ajustamento possível a sua situação.
O objetivo é que o devedor consiga compor da melhor forma possível, seja através de sentença ou acordo, mediante composição do conflito.
Por sua vez, na anulação de leilão judicial ou extrajudicial, o juízo considerando que os atos são irregulares e ilegais, todos os atos expropriatórios deverão ser nulos de pleno direito, desde o início, de modo que não terão qualquer efeito os atos anteriores e serão expurgados integralmente, como se nada tivesse ocorrido, sem qualquer prejuízo ou dano ao executado neste sentido.
Qual a diferença dos leilões judiciais e extrajudiciais no momento da anulação e cancelamento de leilão após arrematação?
Tanto os leilões judiciais quanto extrajudiciais podem ser anulados e cancelados, tendo prazo prescricional de quatro anos após o ato ocorrido.
A diferença é que se tratam de expropriações diferentes, sendo que no leilão judicial ocorrerá no transcorrer de um processo no Poder Judiciário e no extrajudicial ocorrerá geralmente online, sem processo judicial, somente através de leiloeiros cadastrados que colocarão o imóvel para venda em site da empresa leiloeira, muito utilizado pelos bancos para leiloar imóvel e carros financiados.
No leilão extrajudicial, o credor e o leiloeiro deverão obedecer regras que se não forem cumpridas, intoxicará a expropriação.
Isso deve-se ao fato que como não há envolvimento do Poder Judiciário, a execução inicial se dará através de cartório e um sistema extrajudicial sem qualquer crivo do Estado, o que cria incertezas e possibilidades de abusos que deverão ser revistos e ajustados conforme o ordenamento, até porque ninguém pode ser beneficiado por irregularidade ou pela própria torpeza.
Trata-se de pleno direito do executado e devedor ter tramitação do procedimento expropriatório e de leilão.
Conforme os mesmos princípios e regras existentes ao processo judicial normal, o que lhe condiciona direitos a assegurar o seu patrimônio.
Para que se obtenha decisão judicial de anulação de leilão e cancelamento de leilão após arrematação nestes casos, é necessário que o devedor constitua advogado e ingresse com uma ação de suspensão e anulação do leilão extrajudicial, bem como dos respectivos atos expropriatórios, requerendo para que o Poder Judiciário analise as suas alegações com urgência diante do perigo da demora e dos riscos irreparáveis que poderão recair sobre o imóvel caso não sejam suspensos os atos da tentativa de expropriação irregular.
O caso do leilão judicial
Por isso, já no caso do leilão judicial, o que se discute é um processo que o credor já vem discutindo a dívida executada no âmbito da Justiça, passando pelo crivo do Poder Judiciário as suas mais variadas fases processuais, o que não significa que também possam ter irregularidades e ilegalidades que não foram observadas ou procedidas de maneira equivocada pelo juízo, possibilitando a suspensão e anulação dos atos do leilão daí decorrentes.
Tratam-se de processos de execução ou liquidações de sentenças, que mesmo estando mais avançadas, podem ter erros que não foram observados pelo juízo.
Estes casos necessitam serem adequados na forma da Lei, evitando decisões desprovidas de proporcionalidade, o que muitas vezes é necessário interpor recursos até os tribunais.
A principal diferença entre o leilão Judicial e o Extrajudicial
A grande diferença dos dois casos, é que o processo de leilão extrajudicial costuma ser mais célere, acabando por pegar o devedor de surpresa.
Isso ocorre porque nestes casos o seu bem encontra-se sob alienação fiduciária, que é um mecanismo existente na maioria dos financiamentos atuais.
Neste sistema, o credor figura como o proprietário na prática e o devedor como um mero ocupante, nos mesmos moldes como ocorre nos demais países, cujo sistema foi importado desde 1997 e vem trazendo muitas situações complicadas aos devedores brasileiros pela irregularidades existentes, que muitas vezes buscam a justiça visando o cancelamento do leilão após arrematação.
No entanto, como o sistema da alienação fiduciária é extremamente arbitrário e sem passar pelo crivo do Poder Judiciário, as ações propostas por devedores quando bem fundamentadas e instruídas com documentos robustos, têm gerado milhares de liminares e decisões favoráveis aos executados, até porque, princípios do Direito protegem contra tais arbitrariedades em casos de anulação de leilão de imóvel.
Por conseguinte, o leilão judicial por respeitar todas as regras processuais pelo fato de ser conduzido por um juiz de Direito, geralmente as fases estão em consonância com o processo legal, sendo que, neste caso, a discussão acaba tendo mais profundidade, razão pela qual é que se necessita ainda mais de um profissional especializado na matéria de leilão e seus procedimentos, como é o caso da Anzoategui advogados, que há mais de 25 anos atua na respectiva área de Direito em prol dos devedores e executados, com milhares de processos na Justiça neste sentido.
Leia também: Atuação em Suspensão de Leilão de Imóvel
TJ/SP suspende leilão por avaliação desatualizada configurar preço vil