Neste texto, iremos abordar sobre a falta de intimação do leilão.
Por Orlando Anzoategui Junior
Advogado especialista em contratos de crédito imobiliário, alienação fiduciária e Sistema Financeiro da Habitação. Com mais de 30 anos de experiência na defesa de mutuários e mais de 30 mil casos atendidos em todo o Brasil.
Ao longo de três décadas defendendo mutuários e consumidores contra abusos praticados no âmbito da alienação fiduciária de imóveis, presenciei incontáveis famílias perderem suas casas por erros formais e procedimentais que poderiam (e deveriam) ter sido evitados. São milhares de imóveis leiloados por bancos sem sequer garantir ao devedor o mais básico direito: ser notificado pessoalmente sobre a execução, o leilão e seus direitos.
Essa situação não é apenas lamentável — é juridicamente insustentável.
O que a lei exige, e o que os bancos não fazem
Nos termos da Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis, o procedimento extrajudicial de execução exige:
- Intimação pessoal do devedor para purgar a mora (art. 26, §§1º e 3º);
- Intimação sobre data, horário e local dos leilões (art. 27, §2-A).
Parece simples. Mas o que vemos é o oposto: intimações genéricas, ARs assinados por terceiros, ausência de qualquer aviso ao devedor. Tudo isso vicia o procedimento desde a origem. E o Judiciário vem reconhecendo isso, embora de forma ainda fragmentada.
A intimação pessoal é mais do que uma exigência formal: ela garante que o devedor possa exercer seu direito de defesa, quitar o débito, negociar prazos ou, ao menos, tomar ciência do procedimento. Quando essa intimação é burlada — seja por envio para endereço errado, entrega a terceiros não autorizados ou até pela omissão pura e simples —, todo o procedimento subsequente é contaminado por nulidade.
Decisões sobre falta de intimação do leilão:
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está repleta de decisões favoráveis ao mutuário:
“É nula a consolidação da propriedade se não precedida de intimação pessoal válida do devedor fiduciante para purgar a mora.”
(REsp 1.733.753/DF)
“A intimação por edital só se justifica após esgotadas as tentativas válidas de intimação pessoal.”
(REsp 1.906.475/AM)
Essas decisões demonstram que há entendimento consolidado no sentido de proteger o devedor, mas, ainda assim, em muitos tribunais inferiores, vemos resistência ou má interpretação da norma. Falta ao STJ uma posição vinculante, uma tese firmada em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) ou em recurso repetitivo, que uniformize o entendimento nacionalmente.
É urgente que o Judiciário assuma sua responsabilidade institucional de proteger o devido processo legal, especialmente quando a parte vulnerável — o devedor — é surpreendida por práticas abusivas travestidas de legalidade.
O que está em jogo? O lar, a dignidade, o futuro
Um imóvel é mais que um bem. É onde se cria uma família. É o patrimônio de uma vida inteira. Executar e vender esse bem sem ciência real do devedor é uma afronta ao direito à moradia, à dignidade humana e à Constituição Federal.
O artigo 1º, III, da Constituição, estabelece a dignidade da pessoa humana como um dos fundamentos da República. O artigo 6º prevê a moradia como um direito social. E o artigo 5º, inciso LIV, assegura que ninguém será privado de seus bens sem o devido processo legal. Ignorar a intimação pessoal é, portanto, tripla violação constitucional.
Exemplos práticos que revelam o absurdo de falta de intimação do leilão
Já atuamos em casos nos quais o AR (aviso de recebimento) foi entregue ao porteiro do prédio, a um vizinho ou até mesmo a pessoas estranhas à relação contratual. Em outros, o endereço cadastrado estava desatualizado, sem que o banco fizesse diligência mínima para localizar o devedor. E mais: há situações em que o imóvel foi vendido antes mesmo do vencimento da dívida ou da notificação formal.
Essas práticas não são exceções. Infelizmente, tornaram-se rotineiras em um sistema que, com frequência, favorece a execução rápida em detrimento dos direitos fundamentais.
Em muitos desses processos, conseguimos judicialmente anular a consolidação da propriedade, suspender leilões iminentes e garantir que as famílias permanecessem em seus lares. Mas isso só foi possível graças à atuação técnica e combativa da defesa.
O papel do advogado: mais que técnica, é compromisso com a justiça
Nosso escritório, liderado por mim, Orlando Anzoategui Junior, atua com estratégia, persistência e profundidade técnica em cada caso. Já defendemos com êxito mais de 30 mil mutuários. A nossa luta é clara: parar leilões abusivos, anular arrematações ilegais e restituir ao cidadão seu direito de viver com dignidade, incluindo em casos de falta de intimação do leilão.
Cada caso é único, mas todos têm um ponto em comum: a necessidade de garantir que a execução do contrato se dê conforme a lei e com respeito à dignidade humana.
O que você pode fazer, se estiver passando por isso
- Não ignore qualquer correspondência do banco. Mesmo que pareça genérica ou tenha sido recebida por terceiros, ela pode conter informações relevantes.
- Procure imediatamente um advogado especializado. A alienação fiduciária é uma área complexa, com regramento específico e jurisprudência em constante evolução.
- Peça acesso a toda a documentação. Exija do banco as planilhas detalhadas da dívida, as notificações enviadas, os comprovantes de entrega e os editais publicados.
- Verifique se houve tentativa de intimação pessoal válida. A ausência dessa etapa pode anular todo o procedimento.
- Não aceite a perda do imóvel como fato consumado. Mesmo após a consolidação da propriedade ou a realização do leilão, é possível discutir judicialmente a validade do procedimento.
Conclusão: só com justiça processual existe justiça social
A alienação fiduciária não pode ser um atalho para o despejo. As partes devem respeitar o devido processo legal, mesmo na via extrajudicial.
. E o Judiciário tem o dever de agir com firmeza, especialmente quando os bancos falham com obrigações básicas.
Respeitar a intimação pessoal do devedor não é um capricho formal. É o alicerce mínimo da segurança jurídica e da função social do contrato. É garantir que o cidadão, diante da adversidade financeira, ainda tenha a chance de defender seu lar — com informação, com tempo e com dignidade.
Se você foi vítima de um procedimento com falta de intimação do leilão, saiba que há defesa. Há jurisprudência. Há lei. E há quem lute ao seu lado.
Como advogado combativo, conhecedor técnico e defensor de milhares de famílias brasileiras, reafirmo meu compromisso com a justiça, com a moradia digna e com o Estado de Direito.
Sobre o autor:
Orlando Anzoategui Junior é advogado com mais de 30 anos de experiência em Direito Imobiliário e em ações contra abusos na alienação fiduciária. Já defendeu mais de 30 mil mutuários em todo o Brasil, é reconhecido por sua atuação técnica, estratégica e combativa em defesa da função social da moradia e dos direitos dos consumidores bancários.
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