Quem pretende comprar a casa própria já deve ter ouvido falar nos termos Sistema Financeiro de Habitação – SFH e o Sistema Imobiliário de Habitação – SFI. Ambos são modalidades de financiamento para quem deseja adquirir um imóvel, principalmente para pessoas de média e menor renda.
O que diferencia os dois programas habitacionais é principalmente a finalidade para que foram criados, além, é claro, das taxas e normas que regulamentam cada modalidade. Apesar disso, ao longo das últimas décadas, tanto o SFH quanto o SFI acabaram misturando suas normatizações, tanto no que diz respeito às garantias que as instituições financeiras recebem dos mutuários quanto no suporte que recebem do poder público para proporcionar o crédito. Hoje, o que temos, são duas modalidades de financiamento que privilegiam os bancos. Pior! Por meio dos subsídios e vantagens sociais dos recursos do FGTS e poupança, como também através da segurança que recebem pela alienação fiduciária, onde, em qualquer sinal de inadimplência, a expropriação do mutuário é ágil e o leilão do imóvel é garantido.
Neste artigo, vamos explicar em detalhes sobre a diferença entre SFH e o SHI e os erros cometidos ao longo dos anos.
O SFH surgiu ainda na década de 1960, através da lei 4380/64 como forma de tornar a moradia acessível para pessoas de menor renda. Para tanto, para subsidiar o programa habitacional, foi criado o FGTS como função principal de captação de recursos ao sistema governamental. Assim, o próprio mutuário iria destinar o seu saldo do FGTS como entrada na compra, com taxas de juros diferenciadas sendo que, do outro lado, as construtoras e bancos iriam receber aporte e benefícios, diretamente e indiretamente, pelo poder público.
No princípio, o SFH não previa a alienação fiduciária, como é hoje, sendo as retomadas dos imóveis inadimplentes pela hipoteca, o que resultava em processos judiciais mais morosos ao credor. Isso significa que, em casos de inadimplência, o mutuário teria a dívida executada e passaria por um leilão judicial. Como sabido, este processo não é célere e, ao longo do trâmite, o mutuário teria maiores oportunidades de se defender pelas vias judiciais e também conseguir quitar o saldo devedor conforme sua situação financeira se estabilizasse.
Por outro lado, o SFI foi criado pela 9514/97, exatamente para contrapor a morosidade e beneficiar os bancos credores. Com o intuito de facilitar o acesso ao financiamento imobiliário, foi constituído com a ideia inicial que os recursos seriam oriundos do setor privado, sem a utilização de recursos sociais, uma vez que o SFH trazia uma série de normas para os mutuários. Além disso, este sistema, baseado no sistema norte-americano, utilizando outras formas de captação de recursos de letras imobiliárias e da securitização de recebíveis.
Hoje, a principal diferença do SFI para o SFH é a alienação fiduciária como garantia na compra de um imóvel, o que beneficia muito mais os bancos do que os mutuários, cujo o bem pode ser retomado rapidamente e sem nada a receber no caso de leilão. O problema que atualmente os bancos abusam muito da alienação fiduciária, não cumprindo as exigências legais na retomada, o que prejudica o direito à moradia. Na prática, o mutuário correr um risco muito maior de se endividar e perder o imóvel para o banco após um breve período de inadimplência, como tem acontecido nos últimos anos.
A força desproporcional e abusiva das instituições financeiras
Atualmente, o que vemos é o banco, por meio da alienação fiduciária, incorporando funções de executar terceiros, como um verdadeiro estado executor das próprias dividas que figuram como credor, com poderes concebidos que denotam uma abusividade em prol dos seus próprios interesses, violando princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório, colocando o banco em uma posição soberana e de força desproporcional com relação aos mutuários e devedores.
Felizmente, os mutuários que não está conseguindo arcar com os seus compromissos, muito por causa das cláusulas abusivas e atos expropriatórios ilegais dos bancos nos financiamentos de habitação, encontram guaridas nas vias judiciais formas de continuar pagando e viabilizando a conquista da casa própria.
Sobre o advogado Orlando Anzoategui Junior
Advogado graduado pela Universidade Estadual de Maringá em 1994, pós-graduação em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina, com especialização em Direito Financeiro, Bancário, Imobiliário, Sistema Financeiro da Habitação e Urbanístico. Presidente da Comissão da Habitação e Urbanismo OAB-PR (2004-2006). Autor de diversos artigos e palestras.
