Desde a criação do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, diversas dúvidas e questionamentos foram aparecendo no dia a dia dos mutuários, principalmente com relação aos direitos e deverem que os mesmos possuem ao adquirir a casa própria, questionamentos que podem ser respondidos por um Advogado Especialista em Habitação.
Com o passar dos anos, o próprio termo “mutuário” foi sendo modificada, de acordo com as mudanças nas formas de financiamento, conforme veremos a seguir.
Pensando nisso, elaboramos um pequeno guia, que servirá para que o mutuário tome conhecimento do que ele não deve fazer e o que a lei lhe assegura como direito durante a quitação de um contrato de financiamento imobiliário.
O que você irá ver neste Guia sobre o SFH?
Neste guia, o consumidor poderá conferir, de forma fácil e com linguagem descomplicada, a noção básica que todo mutuário precisa ter antes de adquirir um imóvel de forma financiada junto aos bancos, com informações de advogado especialista em habitação.
Também vamos explicar como um advogado especialista em Sistema Financeiro de Habitação – SFH pode ajudar a assegurar os direitos do comprador nestes casos, bem como funcionam as causas de Suspensão de Leilão de Imóvel e Revisional de Contratos Bancários de Financiamento Imobiliário.
Confira!
O que significa mutuário?
O mutuário é a pessoa quer recebe o dinheiro emprestado do banco para a compra do imóvel e fica comprometida a devolver a quantia em parcelas definidas pelo contrato.
Nas últimas décadas, o termo mutuário se tornou pouco usual, devido à atual modalidade de financiamento pela Alienação Fiduciária, onde o imóvel é dado em garantia ao banco caso o comprador venha a atrasar as parcelas do financiamento imobiliário e possa a vir ser leiloado extrajudicialmente, diferentemente do que acontecia no início dos financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação.
No entanto, principalmente na linguagem informal e cotidiana, ainda é comum ouvir o termo mutuário utilizado para toda pessoa que compra um imóvel financiado.
O que é o Sistema Financeiro de Habitação – SFH e o que faz um advogado especialista em habitação?
O Sistema Financeiro de Habitação é a modalidade de financiamentos criada pelo governo no período da ditadura militar para atender principalmente pessoas de baixa renda que pretendiam adquirir um imóvel próprio.
Dessa forma, o banco, público ou privado, vem a emprestar dinheiro para o mutuário adquirir a casa própria, que ficará responsável por devolver o dinheiro em parcelas, de acordo com o contrato.
Desta forma, o Sistema Financeiro de Habitação se propunha, desde o início, a oferecer linhas de crédito mais facilitadas à camadas especificas da população e condições que atendessem às possibilidades de pessoas de menor renda. No entanto, ao longo das últimas décadas, algumas alterações no SFH fizeram com que sua funcionalidade inicial fosse modificada e, hoje, a modalidade já não traz garantias de grande estabilidade para pessoas de menor possibilidade financeira.
Alguns dos requisitos para poder financiar pelo SFH:
- Desde este ano, o valor permitido máximo será de até R$ 1,5 milhões para todo Brasil;
- O valor mensal das parcelas não poderá comprometer mais do que 30% da renda bruta do contratante;
- O prazo máximo de quitação da dívida é de 35 anos (420 meses);
- Opção oferecida exclusivamente a pessoas físicas;
- A taxa de juros máxima é de 12% ao ano.
O que é SFI Sistema Financeiro Imobiliário, Carta Hipotecária e a Alienação Fiduciária?
O Sistema Financeiro Imobiliário – SFHI, foi criado em 1997, com o objetivo de flexibilizar os financiamentos e trazer mais possibilidades para pessoas que gostariam de comprar um imóvel financiado, mas não se enquadravam em todos os requisitos necessários exigidos para ingressar no Sistema Financeiro de Habitação.
Destaca-se que o Sistema Financeiro Imobiliário utiliza de recursos de bancos e investidores financeiros para poder ser sustentado. Isso significa que, se por um lado, o consumidor terá maior flexibilidade para aderir ao financiamento, com valores mais alto e de imóveis mais caros, por outro, terá de arcar com parcelas e juros maiores do que as do Sistema Financeiro de Habitação.
A Carta Hipotecária é um sistema de financiamento que está mais próximo do Sistema Financeiro Imobiliário, subsidiado com recursos da poupança.
Neste tipo de financiamento, a liberdade para a instituição financeira definir os termos do contrato é ainda maior, sem limites para o valor do imóvel a ser financiado.
Ou seja, os juros praticados na Carta Hipotecaria também não tem um limite determinado, ficando a cargo do banco definir a taxa de juros que será adotada na ocasião.
Alienação Fiduciária
A Alienação Fiduciária é a base dos financiamentos imobiliários no Brasil, ou seja, praticamente todo financiamento é feito conforme as regras e leis que normatizam esta modalidade, independentemente de o financiamento ter sido firmado dentro do Minha Casa Minha Vida, SFI, Carta Hipotecária, etc.
Ainda assim, alienar, na prática, significa dar em garantia o imóvel adquirido para a instituição financeira enquanto o devedor cumpre com as parcelas do empréstimo que tomou do banco.
Desta forma, se eu compro uma casa financiada dentro do regime da Alienação Fiduciária, na prática, o imóvel pode ser transferido para o banco caso o devedor venha a atrasar poucas prestações do financiamento, afinal, o imóvel não é, na prática, do devedor, até que o mesmo cumpra com todas as parcelas que lhe restem, tese defendida pelo advogado especialista em habitação.
Porque a Alienação Fiduciária é tão perigosa para quem compra um imóvel financiado?
O grande problema da Alienação Fiduciária é que, quem compra o imóvel, não pode atrasar as parcelas do financiamento por muito tempo, sob o risco de sofrer com um leilão extrajudicial do seu imóvel.
Na prática, bastam três parcelas de financiamento imobiliário atrasado para que o imóvel seja levado a leilão para o banco, muitas vezes, sem que o comprador da casa seja notificado ou tenha qualquer conhecimento do procedimento de leilão da sua casa própria.
Ao contrário dos leilões judiciais, em que o processo na Justiça era processualmente longo, nos leilões extrajudiciais de imóvel os procedimentos são concluídos em poucos meses.
É claro que, na ideia do comprador do imóvel, não se passa a intensão de dever para o banco ou não honrar com o financiamento que adquiriu.
No entanto, como os financiamentos são muito longos e comprometem a renda do devedor por décadas, qualquer sinal de crise financeira, por menor que seja, pode colocar em risco sua casa própria e todo o tempo que passou pagando pela.
Há casos, por exemplo, de que apenas três prestações de financiamento imobiliário em atraso ocasionaram na venda do imóvel em leilão extrajudicial.
O que o mutuário deve fazer para evitar o leilão de imóvel?
O primeiro passo para o mutuário é ter a consciência de que, ao firmar um contrato de financiamento com a instituição financeira, terá de arcar com um compromisso de longo prazo.
Desta forma, é imprudente, por parte do mutuário, acreditar que sua situação de momento é que irá determinar sua facilidade para arcar com o financiamento imobiliário.
É necessário traçar um planejamento de longo prazo, tendo em vista que, bastam três parcelas atrasadas para que o imóvel seja levado a leilão extrajudicial.
Quais os direitos assegurados para quem compra um imóvel financiado?
Apesar de ser necessário um planejamento prévio, o mutuário também tem assegurado uma serie de direitos assegurados e que podem ser defendidos principalmente por um advogado especialista em habitação.
A defesa acontece, principalmente, baseada nas irregularidades cometidas pelos bancos em causas envolvendo suspensão de leilão de imóvel e revisionais de contrato bancário.
Uma das principais irregularidades dos bancos está no momento de notificar o mutuário sobre as parcelas em atraso.
A partir do terceiro mês seguido de parcela em atraso, o banco deve notificar o mutuário para a purgação da mora, ou seja, a quitação das parcelas atrasadas mais os juros decorrentes destes atrasos.
Se a instituição não comunica no devedor desta forma e logo anuncia a propriedade para que seja leiloada, então o leilão pode ser anulado e suspenso.
Outros “atropelos” que os bancos constantemente fazem dizem respeito ao preço dos imóveis anunciados e dos prazos para o anúncio do imóvel em leilão.
Por isso, a propriedade nunca pode ser anunciada a preço vil, ou seja, por um valor tão baixo que afronte a razoabilidade.
Sobre os prazos, existem alguns períodos que devem ser respeitados até que o imóvel seja anunciado, desde a notificação da purgação da mora até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
Como acontece a anulação e suspensão de um leilão e Ações de Revisional de Contratos Bancários de Financiamento Imobiliário
Por fim, a boa notícia para os mutuários, é que todas estas irregularidades citadas acima são argumentos consistentes para que um leilão seja anulado e suspenso. Essas ações acontecem por meio do trabalho de um advogado especialista em habitação, que tenha a expertise necessária para impetrar as medidas cabíveis para anular ou suspender um leilão.
A Anzoategui Advogados Associados trabalha com a anulação e suspensão de leilões, com revisional de contratos, há mais de vinte anos. Semanalmente, o escritório recebe as decisões favoráveis aos seus clientes sobre casos desta espécie. O histórico recente das decisões mostra que, na maior parte das vezes, os bancos têm cometido irregularidades e os mutuários conseguem garantir o direito de pagar os débitos atrasados de sua casa própria e a negociação de um saldo devedor justo.
Sobre o advogado Orlando Anzoategui Junior
Advogado graduado pela Universidade Estadual de Maringá em 1994, pós-graduação em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina, com especialização em Direito Financeiro, Bancário, Imobiliário, Sistema Financeiro da Habitação e Urbanístico. Presidente da Comissão da Habitação e Urbanismo OAB-PR (2004-2006). Autor de diversos artigos e palestras.
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