Anzoategui Advogados – Decisão em favor do devedor por falta de intimação em leilão extrajudicial de imóvel

A importância da intimação do devedor na suspensão de leilão de imóvel

Uma decisão proferida pela Justiça, em ação patrocinada pela Anzoategui Advogados reconheceu que a de intimação do devedor sobre dia, hora e local do leilão de imóvel é fundamental e necessária para o respeito do devido processo legal, anulando a arrematação e todos os atos expropriatórios, retornando o bem ao fiduciante mutuário.  

Na última semana, o juízo da 9ª Vara Cível de Manaus, em decisão bem fundamentada, reconheceu que a falta de intimação é uma irregularidade insanável que invalida o leilão extrajudicial e, por consequência, todos os atos expropriatórios, inclusive, a arrematação por terceiros.

“Vale ainda destacar que o devedor também não foi intimado sobre o dia, hora e local de realização do leilão segundo exigência do disposto no Decreto-lei nº 70/66, consoante art. 39, II, da Lei 9.514/97. A prévia intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão faz se necessária pois a assinatura do auto de arrematação representa o último momento para a purgação da mora pelo devedor. Sua ausência acarreta a invalidade do leilão extrajudicial, com fundamento no art. 34, do Decreto 70/1996, referido pelo inciso II do art. 39 da Lei nº 9.514/97”.

Dentro da mesma decisão, o juízo reconheceu que a ação de Imissão de Posse movida pelo arrematante seria improcedente, uma vez que houve a falta de intimação de devedores, com vícios formais a sustar qualquer pretensão neste sentido, tornando sem efeito e objeto a pretensão do arrematante:

“Assim sendo, e considerando a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade pelo credor, do leilão e da arrematação do imóvel por vício de intimação (…), improcedente o pedido de imissão da posse do arrematante, de modo que a indenização por perdas e danos causados (…) deverá ser imputado àquele que vendeu o imóvel”.

“Nesta razão, a decisão é importante porque reforça o direito que o devedor possui para resguardar seu patrimônio ao se socorrer ao Poder Judiciário nestas condições extremas de perda do seu imóvel por irregularidades básicas que não são cumpridas pelo credor, ainda mais quando se trata de uma situação abrupta, tomada pelos bancos nos casos de leilão judicial, assegurando o seu direito a suspensão e anulação de todos os atos expropriatórios neste caso, específico da malsinada lei nº 9.514/97”, conforme pontua o advogado Orlando Anzoategui Jr. especialista em Sistema de Financiamentos Imobiliários e Leilão Extrajudicial.

Tal posicionamento também pode ser adequado na ocorrência de outras irregularidades durante o processo de leilão judicial e extrajudicial, como ocorrência de preço vil, bem como os prazos legais estabelecidos na lei nº 9.514/97 que devem ser respeitados, cujos atos administrativos do leilão extrajudicial devem ser obedecidos nos estritos termos da lei, sob pena de serem todos anulados e retornando à situação ao estado anterior, desde a notificação da purgação da mora até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, entre outros.

“A decisão é importante neste momento em que o Judiciário vem aprofundando cada vez mais na questão dos leilões extrajudiciais e suas irregularidades, especialmente nesta época de pandemia e seus efeitos econômicos na vida de milhares de pessoas físicas e jurídicas que financiaram e emprestaram de bancos, utilizando seus imóveis, bastando três prestações atrasadas para o seu imóvel ser expropriado e levado a leilão”, enfatiza o advogado Orlando Anzoategui Jr.

A decisão poderá ainda ser objeto de recurso pelo Banco Credor. Todavia a decisão em comento é mais um parâmetro pela forma que o Poder Judiciário vem tratando a questão suscitada, que ainda não tem decisão definitiva sobre a matéria, sendo preponderante os princípios constitucionais e do ordenamento jurídico à resolução dos milhares de casos que propalam no país.

Processo n.º 0637084-05.2017.8.04.0001 – TJAM

Sobre o advogado Orlando Anzoategui Junior

Advogado graduado pela Universidade Estadual de Maringá em 1994, pós-graduação em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina, com especialização em Direito Financeiro, Bancário, Imobiliário, Sistema Financeiro da Habitação e Urbanístico. Presidente da Comissão da Habitação e Urbanismo OAB-PR (2004-2006). Autor de diversos artigos e palestras.