O Tribunal de Justiça da 5ª Vara Cível de Ji-Paraná deu provimento a ação anulatória de procedimento de consolidação da propriedade decorrente de contrato de empréstimo bancário, na modalidade capital de giro, entabulado entre uma pessoa jurídica e o banco credor, no qual foi dado em garantia de alienação fiduciária um imóvel, por falta de intimação pessoal dos devedores para a purgação da mora e sobre as datas do leilão para que a eles fosse oportunizado o direito de preferência.
A parte autora contratou empréstimo no importe de R$ 300.000,00 a ser pago em 36 parcelas e diante do inadimplemento o banco iniciou o processo de consolidação da propriedade do imóvel.
Confira um trecho da decisão do Juiz de Direito Eduardo Abilio Kerber Diniz:
Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Conforme se depreende do art. 26 , §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514 /97, os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de quinze dias.
Após a consolidação da propriedade a Lei nº 9.514 /97 do mesmo modo é clara ao dispor sobre a comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida ao endereço constante no contrato.
(…)
A Jurisprudência do STJ orienta no sentido da indispensabilidade da notificação do mutuário devedor acerca das datas de leilões, justifica-se na medida que tal espécie de contrato não se liquida com a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira a que se atribui a modalidade especial de garantia (alienação fiduciária imobiliária), mas somente após a venda desse bem, dado que haverá de prestar contas ao mutuário acerca de eventuais diferenças decorrentes dessa venda a terceiros.
A obrigatoriedade da intimação do devedor, agora regularmente prevista em lei, atende aos interesses de ambos os contratantes – instituição financeira em mutuário isso por que, do lado do credor, se o valor da venda não for suficiente para a cobertura da dívida, não poderá exigir eventual diferença do devedor sem prévio acertamento de valores em ação própria; do lado do devedor, tem ele direito em acompanhar a venda judicial para aferir, fundamentalmente: a) se os valores da avaliação do imóvel e da dívida estão condizentes com a realidade e; b) se o valor da venda atendeu aos parâmetros da legalidade – razoabilidade e proporcionalidade -, em especial se não ocorreu venda a preço vil; além disso, deverá também observar a lisura de publicidade de todo o procedimento de venda. Por tais razões é que se torna imperiosa – a necessidade de intimação do mutuário acerca das datas dos leilões.
A parte devedora foi defendida no processo pelo advogado Orlando Anzoategui Jr., da banca Anzoategui Advogados.
Número do Processo: 7015086-19.2022.8.22.0005
O advogado da parte devedora, Orlando Anzoategui Jr., da banca Anzoategui Advogados, comentou a decisão:
“A obrigatoriedade da notificação do devedor fiduciante à purgação da mora e à intimação de leilão extrajudicial, é uma primazia e condição necessária que não admite exceção em nosso ordenamento jurídico, cabendo ser rechaçada qualquer legislação que pretenda suplantar a premissa básica quanto a ciência da parte devedora em tomar pleno conhecimento do ato executório e expropriatório que está sofrendo em detrimento do seu patrimônio e direitos que devem ser salvaguardados pelos princípios do contraditório e da ampla defesa, possibilitando chance para que possa providenciar a regularização da dívida e a liquidação da sua obrigação em tempo oportuno. O problema é que parte do judiciário ainda possibilita que os credores executem devedores sem cumprir tal exigência legal, baseando-se em regras inconstitucionais de legislações específicas, como é o caso da Lei da Alienação Fiduciária pela Lei nº 9514/97, concedendo prevalência à Legislação sobre princípios basilares do Direito, acolhendo a tese de credores e admitindo atos executórios e expropriatórios sem a obrigatoriedade de intimação pessoal dos devedores, o que é uma acinte. O Superior Tribunal de Justiça – STJ já se posicionou quanto à matéria, pacificando o entendimento quanto à obrigatoriedade das intimações pessoais dos devedores fiduciantes nas execuções e leilões extrajudiciais. Neste sentido, a decisão proferida pelo magistrado em comento está correta e vem de encontro ao que vem decidindo o STJ neste sentido, sendo corrente majoritária, suspendendo e anulando quaisquer atos judiciais e extrajudiciais que não cumprem as regras basilares do Direito quanto à obrigatoriedade da intimação e notificação dos fiduciantes, sob pena de suspensão e anulação de todos os atos praticados pelo credor, retornando ao estado anterior, especialmente para que sejam reanalisados e adequados todo o procedimento praticado com os respectivos ajustamentos legais”.