Uma das dúvidas mais frequentes dos mutuários, de uma forma geral, é de como acontece um leilão de imóvel em casos de inadimplência. Apesar de firmarem contratos com os bancos, este ponto dificilmente é abordado pelos responsáveis da instituição financeira na hora de concretizar o financiamento com o cliente. Por isso, nos casos de dívida, existe uma falta de esclarecimento muito grande com relação a este tema.
Neste artigo, vamos especificar como acontece o leilão imobiliário, bem como os direitos assegurados aos mutuários e as possibilidades de suspensão de leilão de imóvel, previstas dentro do Sistema Financeiro de Habitação e outras modalidades de financiamentos.
A alienação fiduciária e o imóvel como garantia
Hoje em dia, boa parte dos financiamentos imobiliários, seja dentro do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, quanto no Sistema Imobiliário de Financiamento – SFI, os imóveis adquiridos pelos mutuários são dados em garantia em casos de inadimplência contínua. Isso significa que, se o mutuário não pagar as parcelas em dia, o imóvel pode ser consolidado pela instituição financeira para ser levado para leilão.
Este tipo de processo costuma ser muito rápido e pega o mutuário de surpresa. Bastam apenas três atrasos de parcela nos casos envolvendo alienação fiduciária para que o imóvel seja levado para leilão extrajudicial, isto é, que tramita dentro do cartório e fora da esfera judicial.
Antigamente, quando a alienação fiduciária não era praticada no Brasil, os leilões de imóvel eram judiciais, em um processo muito mais moroso. O proprietário era notificado, a sua dívida executada e, depois de anos, caso ele não recorresse e pagasse a mora, então sim o imóvel era penhorado e levado para leilão, algo muito incomum hoje. Em alguns casos, a execução de dívida pode acarretar na perca de um imóvel, mas são situações muito específicas e que fogem à regra geral.
Irregularidades e Suspensão de Leilão
O mais preocupante, além da própria agilidade dos tramites envolvendo a alienação fiduciária, é a falta de notificação por parte dos bancos. Nestes casos, a casa é leiloada sem mesmo que o mutuário tenha conhecimento disso. Na verdade, todo este processo acima citado deve obedecer a uma série de normas determinadas pela Lei, mesmo que o leilão seja extrajudicial.
Apenas para citar como exemplo, o mutuário deve ser notificado pessoalmente e o banco diversos de prazos para dar a oportunidade de quitação da dívida até que propriedade passe definitivamente para o nome da instituição financeira e seja leiloada. São essas irregularidades que vão ser alvo de uma ação judicial por parte de um advogado especialista em Sistema Financeiro de Habitação, tanto para a suspensão do leilão de imóvel quanto para uma renegociação de saldo devedor.
Este tipo de trabalho pode reverter uma situação de leilão, mesmo que o imóvel tenha sido inclusive arrematado.
Sobre o advogado Orlando Anzoategui Junior
Advogado graduado pela Universidade Estadual de Maringá em 1994, pós-graduação em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina, com especialização em Direito Financeiro, Bancário, Imobiliário, Sistema Financeiro da Habitação e Urbanístico. Presidente da Comissão da Habitação e Urbanismo OAB-PR (2004-2006). Autor de diversos artigos e palestras.