Uma das dúvidas que mais aflige os mutuários que firmaram contratos de Alienação Fiduciária é se todas as parcelas pagas de um financiamento são perdidas, mesmo que o imóvel tenha sido leiloado por um valor que superasse o montante da dívida restante com o banco, ou que faltassem poucas parcelas para que o financiamento fosse totalmente quitado.
Desta forma, resta a pergunta: se meu imóvel já foi comprado por outra pessoa, tenho direito a receber o dinheiro de volta?
Por isso, em muitos casos, essa situação infelizmente acontece, mas, devido ao trabalho de advogados especialistas em Sistema Financeiro de Habitação e Suspensão de Leilão de Imóvel, a Justiça tem reconhecido o direito de restituir os mutuários com os valores das parcelas excedentes após a expropriação.
Existem determinações dentro da lei que impedem que os bancos tomem atitudes abusivas, como a que acabamos de descrever acima.
Meu imóvel já foi comprado por outra pessoa, tenho direito a receber o dinheiro de volta? Veja o que diz a lei:
Um dos trechos de ordenamento jurídico que protege o mutuário, neste sentido, está no artigo número 53 do Código de Defesa do Consumidor.
“Art. 53.
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.
Isso significa que o mutuário pode receber a restituição caso alguém leiloe o imóvel por um valor maior do que a dívida restante do financiamento.
Vale lembrar que o contrário já acontece!
Quando o banco vende um imóvel em leilão por um valor menor do que o da dívida, muitas vezes a preço vil, o mutuário continua endividado com a instituição financeira.
Este é outro motivo para que o consumidor exija a restituição dos valores excedentes do leilão do imóvel.
Veja como a arrematar o imóvel gera o conceito de ‘Sobejo’:
Em casos em que alguém arremata o Imóvel por um valor maior do que o da dívida, o executado tem direito de receber o sobejo, que é o saldo remanescente entre o valor da dívida executada e o valor da arrematação.
Por isso, é importante impugnar o valor vil do imóvel e a inadequada ou ausência de avaliação atualizada do bem, pois quanto maior for o valor do imóvel, mais o executado receberá pelo sobejo, nos termos das regras da Alienação Fiduciária e da Lei n° 9.514/97.
Como garantir o direito à restituição? Afinal, se meu imóvel já foi comprado por outra pessoa, tenho direito a receber o dinheiro de volta?
Apesar de o CDC deixar explícito, o mutuário só conquista esse tipo de garantia após muita discussão e medidas judiciais que apontem esses direitos, já que, em muitos casos, as pessoas perdem a casa e não recebem absolutamente nada.
O mais recomendado é buscar a ajuda de um advogado especialista em dívidas e anulação de leilão extrajudiciais de imóveis.
Muitas vezes, eles podem até cancelar e suspender o leilão e, em casos de desapropriação, devolvem os valores excedentes aos do leilão.
Posso contestar o leilão mesmo após alguém arrematar o imóvel?
Sim. Mesmo após a arrematação, o mutuário pode contestar judicialmente o procedimento, especialmente se houver:
- Irregularidades no edital de leilão.
- Ausência de intimação pessoal do devedor.
- Valor de arrematação vil, ou seja, imóvel arrematado por um valor muito menor do que o de mercado.
- Falta de prestação de contas pelo credor.
O papel da avaliação do imóvel no valor do leilão
Um profissional capacitado deve avaliar corretamente o imóvel antes da venda em leilão.
Avaliações desatualizadas ou mal feitas podem resultar em arremates por valores muito abaixo do real, o que reduz o valor do sobejo.
O mutuário pode questionar judicialmente a falta de avaliação adequada, utilizando-a como argumento para suspender um leilão.
A importância de acompanhar o processo extrajudicial em casos de leilão de imóveis:
É fundamental que o mutuário acompanhe de perto todas as etapas do processo de execução extrajudicial do imóvel, assim que tenha ciência de que está com parcelas atrasadas.
Geralmente, a ausência de comunicação adequada por parte da instituição financeira impede que o mutuário tenha a chance de negociar ou contestar a dívida antes do leilão, portanto, o devedor fiduciante deve estar acompanhando de perto a situação.
Neste sentido, contar com um advogado especialista em suspensão de leilão de imóveis mesmo na fase anterior à execução é fundamental, para acompanhar o procedimento de consolidação da propriedade por parte do banco e acompanhar possíveis irregularidades ao longo do processo expropriatório.
A lei exige a notificação correta, e a ausência dela pode servir como argumento jurídico para anular o leilão ou suspender seus efeitos.
A avaliação equivocada do imóvel pode prejudicar o direito ao sobejo do devedor fiduciante, como visto anteriormente.
Meu imóvel já foi comprado por outra pessoa, tenho direito a receber o dinheiro de volta? Veja decisões neste sentido.
Além do que está previsto na legislação, os tribunais brasileiros têm formado jurisprudência favorável aos consumidores em casos de leilões abusivos ou ilegais.
Decisões judiciais têm reconhecido o direito ao sobejo e a suspensão de leilão de imóveis por avaliação inadequada, sendo que a Anzoategui Advogados pode trazer como exemplos:
- Falta de prova pericial em caso de contrato do SFH é cerceamento de defesa
- Ação que pede revisão de contrato precisa de perícia contábil, diz TJ-PR
Isso reforça a necessidade de recorrer ao Judiciário para garantir a proteção dos direitos do mutuário e devedor fiduciante.
Sobre o advogado Orlando Anzoategui Junior
Advogado graduado pela Universidade Estadual de Maringá em 1994, pós-graduação em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina, com especialização em Direito Financeiro, Bancário, Imobiliário, Sistema Financeiro da Habitação e Urbanístico. Presidente da Comissão da Habitação e Urbanismo OAB-PR (2004-2006). Autor de diversos artigos e palestras.
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