Uma das dúvidas que mais aflige os mutuários que firmaram contratos de Alienação Fiduciária é se todas as parcelas pagas de um financiamento são perdidas, mesmo que o imóvel tenha sido leiloado por um valor que superasse o montante da dívida restante com o banco, ou que faltassem poucas parcelas para que o financiamento fosse totalmente quitado.
Desta forma, resta a pergunta: se meu imóvel já foi comprado por outra pessoa, tenho direito a receber o dinheiro de volta?
Em muitos casos, essa situação infelizmente acontece, mas, devido ao trabalho de advogados especialistas em Sistema Financeiro de Habitação e Suspensão de Leilão de Imóvel, a Justiça tem reconhecido o direito de restituir os mutuários com os valores das parcelas excedentes após a expropriação.
Existem determinações dentro da lei que impedem que os bancos tomem atitudes abusivas, como a que acabamos de descrever acima.
Meu imóvel já foi comprado por outra pessoa, tenho direito a receber o dinheiro de volta? Veja o que diz a lei:
Um dos trechos de ordenamento jurídico que protege o mutuário, neste sentido, está no artigo número 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Vamos ver como ele é descrito:
“Art. 53.
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.
Isso significa que, na prática, o mutuário pode ser restituído das prestações pagas em caso de o imóvel ser leiloado em um valor maior do que o da dívida restante do financiamento.
Vale lembrar que o contrário já acontece! Quando um imóvel é vendido em leilão por um valor menor do que o da dívida, muitas vezes à preço vil, o mutuário continua endividado com a instituição financeira.
Este é outro motivo para que o consumidor exija a restituição dos valores excedentes do leilão do imóvel.
O conceito de “Sobejo” quando o imóvel é arrematado:
Em casos em que o Imóvel é arrematado por um valor maior do que o da dívida, o executado tem direito de receber o sobejo, que é o saldo remanescente entre o valor da divida executada e o valor da arrematação, por isso a importância de impugnar o valor vil do imóvel e de uma inadequada ou ausência de avaliação atualizada do bem, em razão quanto maior o valor do imóvel, mais o executado receberá pelo sobejo, nos termos das regras da Alienação Fiduciária e da Lei n° 9.514/97
Como garantir o direito à restituição?
Apesar de estar explícito no CDC, este tipo de garantia ao mutuário só é conquistado depois de muita discussão e medidas judiciais que apontem estes direitos, já que, em muitos casos, o mutuário perde a casa e não é restituído em absolutamente nada.
O mais recomendado, em casos de leilão de imóvel é buscar a ajuda de um advogado especialista em dívidas e anulação de leilão extrajudiciais de imóveis.
Muitas vezes, o leilão do imóvel pode ser até mesmo cancelado e suspenso, além de, em casos de expropriação, a restituição dos valores excedentes ao do leilão.
Sobre o advogado Orlando Anzoategui Junior
Advogado graduado pela Universidade Estadual de Maringá em 1994, pós-graduação em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina, com especialização em Direito Financeiro, Bancário, Imobiliário, Sistema Financeiro da Habitação e Urbanístico. Presidente da Comissão da Habitação e Urbanismo OAB-PR (2004-2006). Autor de diversos artigos e palestras.
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