Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça – STJ criou um novo paradigma de decisão nos casos de leilão extrajudicial.
De forma excepcional, deu provimento a Recurso Especial a fim reconhecer a ocorrência de arrematação por preço vil em imóvel vendido por menos de 50% de seu valor de avaliação, reformando decisão monocrática, que defendia a autorização da venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, mas que conflitava com a Súmula 568 do próprio STJ.
Todavia, nesta decisão o STJ definiu que constatado preço vil e sem nulidade absoluta no caso concreto, o arrematante deverá automaticamente realizar o pagamento ao devedor fiduciante da diferença entre o valor arrematado e de 50% do imovel expropriado, de forma que a indenização contemple o montante suficiente para atingir o percentual legalmente exigido.
Como exemplo, usou o seguinte precedente: AREsp n. 2.097.220, Ministro João Otávio de Noronha, DJEN de 02/09/2025. O imóvel foi avaliado em R$ 870.993,08 e arrematado em 2º leilão por R$ 346.400,00, abaixo de 50% da avaliação, restando caracterizada, portanto, a arrematação por preço vil.
Mais importante ainda é que nesta decisão, o STJ reafirma que, mesmo nas execuções extrajudiciais regidas pela Lei nº 9.514/1997, é necessária a proteção do devedor fiduciante e permanece vigente independente de legislações supervenientes, não sendo admitida a arrematação de imóvel por valor inferior a 50% da avaliação, sob pena de violação aos princípios da boa-fé e da função social do contrato.
Confira um trecho da decisão do Ministro Relator Marco Buzzi:
” Na hipótese, o Tribunal de origem concluiu que o valor da alienação em segundo leilão foi igual ou superior ao valor executado identificado nos autos, conforme previsão legal expressa pelo artigo 27, § 2º, da Lei n. 9.514/1997. Ademais, concluiu não haver lacunas no caso para a aplicação subsidiária do Código de Processo Civil. Com efeito, a conclusão adotada pela Corte de origem está em dissonância com a jurisprudência desta Corte Superior, no sentido de que, muito embora o artigo 27, § 2º, da Lei n. 9514/97 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, assim considerado aquele inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação, sob pena de causar um prejuízo exagerado em desfavor do devedor fiduciante.
(…)
Dessa forma, mostra-se imperioso o reconhecimento de arrematação por preço vil, bem como a necessidade de intimação do arrematante para que, querendo, proceda à complementação do valor ofertado, com as correções legais, de modo a alcançar o percentual mínimo exigido em lei, sob pena de desfazimento da arrematação realizada.”
Agravo em Recurso Especial nº 2165101 – PR (2022/0209712-3) .
A parte devedora foi defendida no processo pelo advogado Orlando Anzoategui Jr., da banca Anzoategui Advogados.
“A decisão do Superior Tribunal de Justiça representa um marco fundamental na proteção dos direitos dos devedores fiduciantes em leilões extrajudiciais. Ao reafirmar a vedação da arrematação por preço vil, mesmo sob a égide da Lei nº 9.514/1997, o STJ demonstra um compromisso inabalável com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. É crucial ressaltar a imprescindibilidade de uma avaliação do imóvel atualizada e adequada em todo leilão, seja ele extrajudicial ou judicial. A avaliação não é apenas um formalismo, mas um direito inerente do devedor e do executado, sendo a base para a justa precificação do bem em um ato público de expropriação. A ausência ou inadequação dessa avaliação, que confronte o ordenamento jurídico, deve levar à anulação de todos os leilões e atos expropriatórios. A exigência de que o arrematante complemente o valor para atingir o mínimo de 50% da avaliação, em casos de preço vil, não apenas corrige uma distorção que poderia levar ao enriquecimento ilícito do credor e do arrematante em detrimento do devedor, mas também reforça a segurança jurídica e a equidade nas relações contratuais. Esta é uma vitória significativa para a justiça e para a dignidade do devedor, garantindo que a execução da dívida não se transforme em uma expropriação desproporcional e injusta. A atuação da banca Anzoategui Advogados neste processo, defendendo o devedor fiduciante, é um exemplo claro da importância da advocacia na busca por um equilíbrio justo nas relações jurídicas, assegurando que a lei seja aplicada de forma a proteger os mais vulneráveis e a coibir abusos, conclui o advogado.