O devedor fiduciante e mutuários devem tomar muito cuidado com as prestações atrasadas do financiamento, especialmente após 02 atrasadas, momento no qual o banco e credor iniciam as cobranças e podem levar o imóvel à leilão.
O problema é que atualmente os bancos e credores vêm atuando de forma mais objetivadas à expropriação do que a receber as atrasadas e os motivos levam a crer que é mais lucrativo os bancos e credores optarem pela expropriação, reduzindo as formas e chances dos mutuários e devedores de compor a dívida, porque ganharão tanto coma a antecipação da dívida e o recebimento de valor pela arrematação ou adjudicação, bem como, especialmente pelos benefícios tributários na operação financeira.
O sistema atual é maléfico aos mutuários e devedores fiduciantes porque compensa o apetite dos bancos e credores em expropriar, desde a empresa de cobranças que ganhão mais de acordo com o imóvel até o credor ao deixar de pagar mais impostos por ser credito de difícil recebimento.
Ou seja, hoje os mutuários e devedores se veem numa situação difícil porque apenas com duas prestações em atraso poderá perder seu imóvel e economias porque simplesmente interessa mais ao credor expropriar e se beneficiar de toda a dívida financiada do que receber apenas algumas prestações e definindo o negócio em seu favor.
Os perigos da prestações atrasadas de imóvel
Portanto, os devedores e mutuários não devem esperar um auxílio e cuidado especial de qualquer banco credor para ajudar no pagamento ou incorporação, porque pretendem mais levar a leilão e neste ponto somente estarão mais interessados em avançar nos atos executórios.
O problema é que neste momento, muitas vezes os devedores e mutuários tem sido mantidos e levados a erro, acreditando que estão tendo uma atenção especial e conciliatória, mas na verdade é tudo uma preparação para a consolidação da propriedade.
Neste interim, o credor aproveita para formatar os atos expropriatórios e somente nos momentos finais à purgação da mora, comunica o devedor ou mutuário que, não aceita a proposta e que se não pagar a dívida executada integralmente, perderá o imóvel pela consolidação e leilão do imóvel.
Neste sentido, tem sido desesperador como os mutuários e devedores de Alienação Fiduciária tem passado por situações similares que se avolumaram nos últimos meses.
Na verdade, os bancos e credores precisam dar mais auxílio e colaboração para encontrar uma saída aos mutuários e devedores fiduciantes, até porque tem vários meios neste sentido, como o reparcelamento, empréstimos, incorporação, aditivos e demais possibilidades que até mesmo a lei e regra do Bacen e governamental assim estipulam, evitando execuções e expropriações abusivas e desproporcionais.
A desproporcionalidade dos bancos e credores tem sido tanta que atualmente os devedores e mutuários tem se salvaguardando pelo judiciário para pagar as prestações atrasadas que o banco se recusou ou dificultou o recebimento, com a suspensão dos atos executórios e se mantendo no imóvel.
Com isso, os mutuários e fiduciantes têm possibilitado retomar o seu financiamento nos moldes anteriores, figurando de novo como clientes e conseguindo dar consecução após um ato arbitrário e irregular totalmente abrupto e maléfico dos bancos que poderia ter sido evitado.
Ações visando evitar leilão após prestações atrasadas de imóvel
Nesta razão, o Poder Judiciário tem sido enérgico, ainda mais quando demonstrado que os bancos e credores fiduciários agiram incorretamente, não cumprindo as exigências legais da Alienação Fiduciária pela Lei n.º 9.514/97 e lesando os direitos do devedor.
Assim sendo, há vários casos de erros e irregularidades na expropriação pela Alienação Fiduciária, por isso que os mutuários e devedores fiduciantes devem ficar alerta e procurar seus direitos quando cobrados e executados pelos bancos e credores que tem agido de forma abrupta nesses casos.
Importante o mutuário e devedor fiduciante observar as cobranças desde o início, a partir dos atos e notificações enviadas pelo banco desde o primeiro atraso para verificar se adotaram os meios corretos.
Para tanto, importante o devedor guardar todos os atos e cobranças como forma de demonstrar as omissões, abusividades e erros levados pelo banco ao pagamento que foi prejudicado, recusado a obstruído pelo credor, reduzindo as chances e possibilidades do adimplemento da obrigação.
Por isso que as conversações e demais documentos nesta fase de cobrança e tentativas de acordos são importantes para demonstrar qualquer desproporcionalidades e lesão do devedor que também possui direitos inerentes que devem ser salvaguardados e preservados pelo Estado Juiz.
Na fase da notificação do pagamento das prestações atrasadas enviada pelo Cartório de Registro de Imóveis é outro momento de extrema importância porque se inicia a fase mais prejudicial do mutuário e devedor.
Nesta fase, o devedor deverá se atentar acerca da planilha das prestações atrasadas, porque muitas vezes o valor poderá estar incorreto, com juros e encargos a maior, que o torna um titulo liquido e incerto..
Assim, importante o devedor analisar o valor da dívida, impugnando de forma ampla e irrestrita, tal como uma execução extrajudicial que se configura.
Na execução pela Alienação Fiduciária é importante o mutuário e devedor se ater que não há Poder Judiciário, na verdade, na Alienação Fiduciária o banco e credor, ele faz a função de execução, na qual cobra, executa e expropria.
Como o mutuário e devedor fiduciante deve agir?
Por isso que é fundamental a Execução Extrajudicial, o mutuário e devedor fiduciante tomar todas as precauções e rigor com os atos executórios e expropriatórios que muitas vezes estão cheio de irregularidades e erros formais.
Neste sentido, uma das mais absurdas irregularidades pode estar na notificação.
A purgação da mora que muitas vezes não ocorre ou é feita de forma irregular de modo que o mutuário e devedor não tomam conhecimento e na forma correta.
Do mesmo modo, não são feitos os procedimentos legais, intoxicando todos os atos expropriatórios que deverão ser anulados em qualquer momento, retornando ao estado anterior e sustando todos os efeitos da malsinada execução pela Alienação Fiduciária -Lei n.º 9.514/97.
Portanto, a forma mais adequada aos mutuários e devedores quando os bancos e credores se recusam e dificultam os recebimentos das prestações atrasadas é se socorrer ao Poder Judiciário, em especial quando já superadas todas as tentativas de composição.
Medidas de resguardo de Direitos
Neste contexto, é crucial que o mutuário e devedor tome as medidas cabíveis com urgência a fim de suspender todos os atos expropriatórios visando impedir a consolidação da propriedade pelo erros e irregularidades do credor, de tal forma que, caso não seja assim requerido, diante da urgência da situação, o mutuário e devedor fiduciante perderá em poucos meses o imóvel e praticamente todo os seu investimento, com chances reduzidas de receber algo e com muitas chances de ficar com uma dívida remanescente pela arrematação.
Portanto, são situações maléficas e abruptas advindas da Alienação Fiduciária – Lei n.º 9.514/97 e que beneficiam muito mais aos bancos e credores do que os mutuários e devedores fiduciantes que não podem deixar de serem impugnadas e o objeto de defesas para salvaguardar direitos e patrimônio do cidadão e consumidor.