Atraso no pagamento do condomínio pode levar à perda do imóvel?
A inadimplência condominial é um problema recorrente que, embora pareça inicialmente uma situação de fácil solução, pode evoluir para consequências gravíssimas — incluindo a penhora e a perda do imóvel por meio de leilão judicial, isso significa que a situação de condomínio atrasado acarreta na perda do imóvel em algumas circunstâncias.
Mesmo em casos em que o imóvel está quitado e é o único bem da família, a lei autoriza sua alienação para quitação das dívidas condominiais.
Neste texto, iremos discutir um pouco mais sobre as dívidas de condomínio e os riscos de perder o imóvel.
O valor da dívida não impede a perda do imóvel
Uma dúvida comum entre proprietários inadimplentes é: “Se a dívida condominial é pequena e o imóvel vale muito mais, ainda assim posso perdê-lo?”.
A resposta é sim.
A Justiça não considera o valor proporcional entre o débito e o bem.
O que se avalia é o descumprimento da obrigação legal de contribuir com as despesas do condomínio, conforme prevê o art. 1.336, inciso I, do Código Civil.
O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil brasileiro estabelece uma das obrigações legais dos condôminos em edifícios ou condomínios edilícios. O texto do dispositivo é o seguinte:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Esse artigo fundamenta a exigibilidade das cotas condominiais, tornando o não pagamento uma infração legal e possibilitando, inclusive, a execução judicial da dívida.
Além disso, essa dívida possui natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao imóvel, não ao proprietário.
Isso significa que a inadimplência autoriza a execução do bem, mesmo que ele tenha valor significativamente superior à dívida.
Não são raros os casos em que imóveis de alto valor são leiloados para quitar dívidas modestas.
E mais: se o imóvel for arrematado por valor inferior ao de mercado, o leilão será considerado válido, desde que observadas as normas legais.
Portanto, não é o valor da dívida que define o risco — é a existência dela. Deixar a situação sem solução pode custar caro.
O que diz a Legislação atualmente e em que caso condomínio atrasado acarreta na perda do imóvel
Com a entrada em vigor do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), especialmente com base no art. 784, inciso X, as cotas condominiais passaram a ser consideradas títulos executivos extrajudiciais.
Isso significa que o condomínio não precisa mais ingressar com uma ação de conhecimento para obter o reconhecimento judicial da dívida. Ele pode propor diretamente um procedimento de execução, o que torna o processo muito mais rápido e eficaz.
Como Funciona o Procedimento de Execução
- Propositura da ação de execução (art. 786 do CPC)
O condomínio ingressa com a ação de execução, apresentando os documentos que comprovam a dívida condominial vencida, como boletos, atas e planilhas. Credores atualizam a dívida com correção monetária, juros, multa e honorários advocatícios. - Citação do devedor para pagamento (art. 829 do CPC)
O juiz notifica formalmente o devedor para que quite a dívida no prazo de 3 dias úteis, contados a partir da citação. Este é o momento para regularizar a situação e evitar medidas mais graves. - Penhora do imóvel (arts. 831 e 835, I do CPC)
- Isso significa que se o devedor não efetuar o pagamento no prazo legal e não indicar outros bens para garantir a dívida, o juiz poderá determinar a penhora do próprio imóvel — inclusive se for o único bem de família, em casos de dívida condominial.
- Intimação sobre a penhora (art. 841 do CPC)
Após a penhora, o devedor será intimado para ciência do ato e poderá apresentar embargos à execução ou buscar um acordo com o condomínio. - Avaliação e leilão judicial (arts. 870 a 903 do CPC)
Se a inadimplência persistir, uma autoridade irá avaliar o imóvel judicialmente e, em seguida, levará o imóvel a leilão público. Uma parte dos responsáveis irá utilizar o valor arrecadado para quitar a dívida. Mesmo que alguém venda o imóvel por um valor abaixo do mercado, o leilão será válido se atender aos critérios legais.
Existe defesa em dívida de condomínio?
Sim, existem estratégias jurídicas que podem ser adotadas, tais como:
- Oposição de embargos à execução;
- Alegação de excesso de cobrança;
- Pedido de parcelamento judicial;
- Discussão sobre encargos indevidos;
- Negociação extrajudicial diretamente com o condomínio.
Contudo, o tempo é um fator decisivo.
Quanto mais cedo o devedor buscar orientação jurídica, maiores são as chances de preservar o imóvel e obter uma solução adequada.
A Importância da Assessoria Jurídica Preventiva
Contar com o suporte de um advogado especializado em Direito Condominial pode fazer toda a diferença — não apenas em momentos de crise, mas também como medida preventiva.
Uma consultoria jurídica adequada pode ajudar o condômino a entender melhor seus direitos e deveres, analisar a legalidade de cobranças, revisar convenções condominiais e identificar alternativas de negociação antes que se instaure uma disputa judicial.
Conclusão: Informação é proteção
Em um cenário em que a inadimplência pode comprometer um patrimônio construído ao longo de anos, é fundamental estar bem informado e agir com rapidez.
Muitos proprietários não sabem que o risco de perder o imóvel existe mesmo em dívidas de baixo valor e acabam deixando de buscar ajuda em tempo hábil, ficando na dúvida se condomínio atrasado acarreta na perda do imóvel.
Por isso, ao menor sinal de dificuldade financeira ou desacordo com o condomínio, procure um profissional da área. A informação correta e a atuação jurídica especializada podem ser a chave para preservar o que é seu.
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