Um dos principais questionamentos que os mutuários que possuem dívidas decorridas de financiamentos imobiliários com os bancos é a de continuar devendo, mesmo que o imóvel colocado em garantia já tenha sido leiloado por causa da inadimplência, em situações de imóvel leiloado abaixo do valor da dívida.
Em alguns casos, essa situação realmente pode acontecer e é o que iremos explicar, em detalhes, nesta publicação de nosso blog.
Falando de forma objetiva, o mutuário que perde a casa em leilão pode continuar endividado caso o imóvel seja arrematado por um valor inferior ao da dívida do financiamento.
Isso significa que, se o mutuário tenha adquirido uma dívida em financiamento de R$ 500 mil reais, pago R$ 50 mil e o imóvel tenha sido arrematado por R$ 300 mil, ainda sobraria um débito de R$150 mil a ser arcado pelo próprio mutuário.
Sempre foi assim em casos de imóvel leiloado abaixo do valor da dívida?
Essa situação claramente desvantajosa para o mutuário passou a valer somente a partir do ano de 2017.
A Medida Provisória 775/2017, sancionada em agosto de 2017, modificou as garantias financeiras que os bancos teriam de receber por parte dos clientes que firmassem um contrato de financiamento imobiliário:
MPV 775/2017 Inteiro teor. Medida Provisória.
Altera a Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013, para dispor sobre a constituição de gravames e ônus sobre ativos financeiros e valores mobiliários objeto de registro ou de depósito centralizado.
Ou seja: antes, o leilão do imóvel dado como garantia nos casos de Alienação Fiduciária quitava toda a dívida adquirida no financiamento, independente do valor de arrematação.
Conforme determinava a lei, deveria haver um primeiro leilão extrajudicial do imóvel, já após a terceira parcela em atraso do financiamento, pelo valor de avaliação de contrato de compra e venda.
Caso não fosse arrematado, estaria previsto, após 15 dias, um segundo leilão, pelo valor da dívida que o mutuário teria em aberto com a instituição financeira.
Este sempre foi o trâmite normal e antes desta medida provisória de 2017, mesmo em casos de leilão por um valor abaixo ao da dívida, o imóvel dado em garantia era o suficiente para que o mutuário inadimplente quitasse a dívida adquirida após a arrematação. Infelizmente, a situação agora se torna muito mais complicada para o devedor fiduciante e mutuário.
Como reagir se perder o imóvel em leilão e continuar devendo?
O mutuário é praticamente prejudicado duas vezes em casos como este.
Primeiro, porque perde o imóvel em leilão muitas vezes de maneira ilegal, em um leilão repentino e repleto de irregularidades.
Segundo, que uma vez que o imóvel já é arrematado, o antigo proprietário ainda é atingido por uma cobrança abusiva, onde o banco, que vende o imóvel muitas vezes à preço vil, ainda pede por um débito que deveria ser de sua responsabilidade.
Sendo assim, o mais correto a se fazer é contar com o trabalho de um advogado especialista em Sistema Financeiro de Habitação e Suspensão e Anulação de Leilão de Imóvel.
Este tipo de profissional é quem vai trabalhar para evitar todas as ações e cobranças abusivas que os bancos podem a vir a cobrar dos mutuários, atuar na defesa de atos expropriatórios e, em muitas situações, anular o leilão de um imóvel.
Isso só é possível por causa das inúmeras irregularidades que acontecem desde o momento em que um imóvel é anunciado em leilão até mesmo depois que acontece a arrematação, como por exemplo falta de notificação da dívida ao mutuário, imóvel leiloado à preço vil e não respeito aos prazos, etc.
Portanto, o mais indicado é que o devedor busque discutir judicialmente as possíveis irregularidades do leilão, tanto nos aspectos formais quanto de direito material. Isso vale para imóveis que foram levados a leilão, ou mesmo para imóveis que já tenham sido arrematados.
Desta forma, poderá ser discutido também o valor da avaliação do imóvel que, muitas vezes, também é motivo para suspensão ou anulação de leilão, já que os imóveis são anunciados por valores muito menores do que realmente deveriam valer, ou com avaliações completamente desatualizadas, como no caso que trazemos ao final deste artigo do blog.
Sobre o advogado Orlando Anzoategui Junior
Advogado graduado pela Universidade Estadual de Maringá em 1994, pós-graduação em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina, com especialização em Direito Financeiro, Bancário, Imobiliário, Sistema Financeiro da Habitação e Urbanístico. Presidente da Comissão da Habitação e Urbanismo OAB-PR (2004-2006). Autor de diversos artigos e palestras.
Leia também:
Juiz anula leilão por reconhecer valor equivocado e falta de intimação