Um dos termos mais importantes que deveria ser conhecido por todos os mutuários é a Imissão de Posse em Imóvel Arrematado, principalmente aqueles que correm o risco de perder o seu imóvel em leilão.
Este é o ato judicial que confere ao interessado a posse de determinado bem a que faz jus e da qual está privado.
Em casos de arrematação em leilões, é de extrema importância que o proprietário do imóvel que tenha a sua propriedade arrematada saiba como a Imissão de Posse funciona e a importância dela antes que aconteça a expropriação do imóvel.
Primeiramente, temos que entender como a Imissão de Posse funciona nos casos envolvendo leilão imobiliário. Quando um arrematante compra um imóvel em leilão, ele se torna proprietário do imóvel, porém, ele não tem a posse dele.
Na prática, ele consta como proprietário no local, mas, para que possa usufruir do bem, teria de entrar com uma ação de Imissão de Posse. Caso contrário, a posse permaneceria com o mutuário devedor.
Por que é tão importante que os mutuários tenham conhecimento da Imissão de Posse em Imóvel arrematado?
A principal razão é por causa que muitos devedores têm cometido ações precipitadas que, na maioria dos casos, acabam acelerando o processo de expropriação do imóvel sem qualquer necessidade.
É de praxe dos arrematantes entrar com a Ação de Imissão de Posse logo que um imóvel seja comprado em leilão.
Sem ela, o comprador não pode entrar na propriedade, nem coagir o atual proprietário ou tomar qualquer atitude que vise acelerar ou amedrontar a saída do mesmo daquele imóvel.
Mesmo assim, muitos mutuários saem de seus domicílios logo que tem a notícia de que o imóvel foi arrematado em leilão. Neste caso, não é necessária a ação de Imissão de Posse.
Logo que o imóvel é desocupado por espontânea vontade pelo proprietário e o arrematante entra na propriedade, então a posse é automaticamente repassada para quem comprou a residência em leilão.
Por isso é tão importante que o mutuário não saia da propriedade sem que a Ação de Imissão de Posse seja deferida.
É justamente nesse espaço de tempo que ele pode ter sucesso em uma ação da suspensão ou anulação de leilão, por exemplo.
Posso pedir embargo em uma ação de Imissão de Posse?
Sobre a Ação de Imissão de Posse, é importante ressaltar alguns pontos.
Primeiramente, após a determinação do juiz e intimação do mutuário, o devedor tem 60 dias para desocupar o imóvel, o que está descrito na lei.
Em muitos casos, os juízes pedem 15 dias, o que é motivo de embargo por parte do escritório Anzoategui.
O fato de um terceiro desconhecido ligar sem ao menos provar o mínimo que o imóvel foi arrematado não deve ser considerado pelo devedor.
O devedor terá de exigir documentação, especialmente a providência da transferência do imóvel ao nome.
Isso ocorre pois somente após a transcrição no cartório de imóveis é que poderá constatar a propriedade e requerer em juízo o que lhe é de direito.
Mesmo assim, nessas situações o mutuário devedor fiduciante tem mecanismos jurídicos e extrajudiciais para se precaver e acionar o Judiciário e meios extrajudiciais para se precaver e resguardar direitos e patrimônio.
Caso o arrematante insista e faça exercício arbitrário das próprias razões, antes que qualquer decisão e prazo da Ação de Imissão de Posse seja respeitada, então cabe ao mutuário registrar Boletim de Ocorrência.
O mesmo pode ser feito em qualquer delegacia, cabendo explicar ao escrivão responsável todos os detalhes e procedimentos jurídicos envolvendo o imóvel em questão.
Como acontece o leilão de imóvel antes da Imissão de Posse:
Atualmente, boa parte dos financiamento estão sustentados com base na Lei 9.517/97, que afirma que, com o atraso de três prestações ou mais:
“O banco pode iniciar o procedimento de execução extrajudicial da dívida”
Ou seja, em um processo que ocorre pelo cartório, sem citação em um processo judicial.
Meu imóvel pode ser leiloado?
Sim, caso o financiamento imobiliário conte com três ou mais parcelas atrasadas, então o imóvel pode ser levado para leilão.
De acordo com a lei, o mutuário deve ser notificado pessoalmente sobre a dívida.
Além de que, em caso de leilão, os prazos e valores entre os leilões devem ser estabelecidos.
Acontece que, na prática, todas normas são geralmente desobedecidas pelos bancos, o que é passível de anulação e suspensão de leilão.
O que eu posso fazer e como evitar leilão de imóvel?
De qualquer forma, logo que o mutuário tenha conhecimento sobre os atrasos, é muito importante contar com a assessoria de um Advogado Especialista em Suspensão de Leilão e Sistema Financeiro da Habitação.
É este profissional que está apto a resolver uma questão envolvendo leilão de imóvel e financiamento imobiliário, conhecendo todos os detalhes das leis que asseguram os direitos dos mutuários.
A Azontategui Advogados possui mais de 20 anos de experiência em causas do Sistema Financeiro da Habitação e disponibiliza seus canais para sanar dúvidas e prestar atendimento aos mutuários, seja por meio dos nosso formulários como contatos de telefone e Whats App.
Sobre o advogado Orlando Anzoategui Junior
Advogado graduado pela Universidade Estadual de Maringá em 1994, pós-graduação em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina
Especialização em Direito Financeiro, Bancário, Imobiliário, Sistema Financeiro da Habitação e Urbanístico.
Presidente da Comissão da Habitação e Urbanismo OAB-PR (2004-2006). Autor de diversos artigos e palestras.
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